基于家园社区主题的商业地产发展模式

马斯洛需求层次理论的应用。

西方经济学首先就谈到了需求和供应的问题,人的需求和对这种需求的供应是在整个人类历史里面是永远存在的,这就意味着无论人类社会形态如何改变,人类生产力和人类文明达到什么样的高度,人的需求和对这中需求的满足都不会停止,可能改变的只是需求的内容以及供应满足这种需求的方式.

人类需求的多样性和持续性，是供应产生的根本原因，商业是一个衔接供应和需求的行业。

精细化分割和组合客户的需求，提供细致，理性，人性化服务，即可带来服务的多样性，也在提供服务行业的内容和内涵的同时也提供了劳动就业和创业机会。

商业地产和社会公共服务是紧密合作的，政府行为的公共基础规划设计和建设，在整体上约束的商业地产的规划发展，为商业地产的发展提供了较为宏观地指导的方针。

商业地产的中综合体项目，往往会由于缺少或者是没有找到合适的一个或者多个有着不同重要性和特点的发展主题而失败。

高楼层的发展，通过在空间上的眼延伸伸发展地产，在空间利用土地使用效率，家园社区主题集中于满足社区家园居民的在各个层次的需求，从内容和深度上来满足客户满意的体验，客户需求的持续性和多样独特性，也为持续高质量地提供满足的这些需求供应带来了发展的机会，同时也从宏观上考虑政府行为的公共设施的规划设计的布局和内涵要求，将部分政府组织主导的项目资源整合到商业地产中来。

根据马斯洛需求层次理论人的：

注：马洛斯等心理学家在后期有发展人的超我需求的理论。

人的需求分为五种：（转载）

1．生理需求：对食物、水、空气、住房和穿着等需求都是生理需求，这类需求的级别最低，人们在转向较高层次的需求之前，总是尽力满足这类需求。一个人在饥饿时不会对其它任何事物感兴趣，他的主要动力是得到食物。对于一个商业地产来讲，能够满足这些需求的业种比较多。主要有提供普通食品、日用品和服装等商品的大型超级市场、提供食品的食品超市、小型综合连锁超市，提供服装、鞋帽和床上用品等商品的百货公司、提供服装的服装店、提供房产信息的房产中介机构、房产超市等。

2．安全需求：安全需求包括对人身安全、生活稳定以及免遭痛苦、威胁或疾病等的需求。和生理需求一样，在安全需求没有得到满足之前，除了生理需求，人们最关心的就是这种需求。商业地产也可以为这些需求引入如提供安全舒适使用方便的家用电器连锁店、提供消防器材的专卖店、提供简单医疗康复的社区医疗保健中心、提供人身和财产保险的各类保险公司营业部门、保安公司、提供货币安全结算的银行等。

3．社交需求：社交需求包括对友谊、爱情以及隶属关系的需求。当生理需求和安全需求得到满足后，社交需求就会突出来了。在马斯洛需求层次中，这一层次是与前面两个需求层次截然不同的另一层次。随着我国经济的快速发展，人民生活水平的提高，这一需求的表现越来越明显。商业地产可为这一层次的需求设计如下的业种：旅行社、博彩乐透彩票购买点、家庭网络设施、提供信息交流工具的手机大卖场、提供聚会用餐或交流的各式酒楼、咖啡西餐、特色酒吧、舞厅KTV、网吧、提供竞技交流的健身运动俱乐部、各类礼品店、电影院等。

4．尊重需求：尊重需求既包括对成就或自我价值的个人感觉，也包括他人对自己的认可与尊重。有尊重需求的人希望别人按照他们的实际形象来接受他们，并认为他们有能力，他们关心的是成就、名声、地位和晋升机会。这是由于别人认识到他们的才能而得到的。当他们得到这些时，不仅赢得了人们的尊重，同时就其内心因对自己价值的满足而充满自信。商业地产中，各类高档商品和服务项目均为这一层次的需求服务的，例如：提供美化生活的艺术摄影中心和美容美体中心、提供世界知名服饰品牌的百货公司和专卖店、提供高级服务的餐馆和会所、世界名车展示中心、世界名表精品专卖店、书店、婚庆商品和服务中心、各类珠宝店等。

5．自我实现需求：自我实现需求的目标是自我实现。欲达到自我实现境界的人，主要表现在工作学习和生活的追求。随着生理、安全、社交、尊重四种需求的满足，人们开始寻找生活的乐趣和学习更多的知识，尽量地享受工作外的精神生活。类似这类项目有各类高级技能培训中心、高学历教育培训中心、高级艺术培训中心、水疗桑拿、足道、野外休闲俱乐部、体育竞赛、特技巧表演观赏，等各类休闲娱乐项目。部分特殊地域也可以考虑将旅游地产项目规划到本类项目中或者作为关注点。

6．超我实现需求：超我实现的目标是对个体自我和人类群体自我的超越。这个层次的需求，是对现状不满足，包括精神领域和物质领域。随着各个层次的需求被逐渐满足，超我实现的需求满足会更加强烈。人的超我实现需求的方式包括各个宗教庙宇，各个专业的前沿科学机构，新型实验室等设计。超我实现需求满足的项目形式，可能不是商业而是一种政府或者非赢利半官方组织的行为，但这不阻碍其作为影响一个商业地产规划范畴需要考虑的因素，比如社区居民在考虑选择居住地时候，会考虑到社区交通便利和工作位置之间的关系。

以社区住宅居中心地域，将满足较低层次的刚性需求的项目镶嵌部署在靠近中心区域的地域圈，而将满足较高层次的需求逐级部署在中心外围，形成一个以家园社区为主体地域核心的按照需求分层规划商业综合体项目圈。镶嵌部署，意味着项目选址的精确定位和服务的精细化和合理化，能够最大的给社区居民带来最大的满意度。

为了避免重复建设项目和高效利用土地资源，通过将一个或者两个以上的多个社区主题商业地产综合体项目圈共享部分项目圈，这样可以减少对部分影响地域幅度大或者需求量周期波动大项目的重复建设，比如可以将政府规划建设的城市公园或者图书馆，学校群作为一个公共项目圈中的一部分，共享给两个或者多个社区商业综合体使用，最大化土地的利用的同时也集中了公共的资源利用，因为人口密度随时间的波动可能会考验一个社区满足需求的是否具有可伸缩性的能力。

通过社区的方式集中市场需求，参照马斯洛需求的层次分层镶嵌部署商业项目圈，产生足够的精细的服务和产品来满足社区集中的市场需求，通过共享公共建设资源方式来整合多个社区，开发和建设的是面向人生存家园社区，而不是钢筋水泥加漫漫长期的按揭，民富国强才是家园社区主题的核心思想。

还有一个重要事情，那就是需要有足够的可利用的地块来实践验证和完善这个发展模式。